租房时和无民事行为能力的人签约有什么风险

正常情况下,房屋租赁合同签约的双方都应是具备完全民事行为能力的主体,如果一方或者双方不具备完全民事行为能力,按照相关法律规定,所签署的合同是无效的。

1.哪些是无民事行为能力的人?

(1)未成年人。《民法总则》规定,8岁以下为无民事行为能力人。8岁—18岁(不含)为限制民事行为能力人,也就是说,民事行为能力待定。一般情况下,未满16周岁以及16周岁以上的未成年人,没有以自己劳动收入,满足自己基本生活需求,在签租房合同时都视为无民事行为能力人。

(2)精神病人。《民法总则》规定,不能辨认自己行为的成年人为无民事行为能力人,由其法定代理人代理实施民事法律行为。不能完全辨认自己行为的成年人为限制民事行为能力人,实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认,但是可以独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其智力、精神健康状况相适应的民事法律行为。限制民事行为能力的人,一般也是不能进行签约的。

2.如何辨认无民事行为能力人?

(1)签约前,互相查看对方身份证,即可确认其法定年龄。未成年人的,还要查看户口本及其父母的身份证。

(2)观察其行为举止是否有明显异常,可疑时应联系其家人确认精神状态。若属于精神病人,需要查看其结婚证、户口本、或者其他能证明监护人身份的证明文件。

3.无民事行为能力人要签约,怎么办?

无民事行为能力的人签约,必须要求法定代理人在场,由其法定代理人代理其出租或承租房产并签署相关合同文本,并在合同中签署该法定代理人的名字。

一般未成年人的法定代理人为其父母,精神病人的法定代理人为其配偶、父母、成年子女。

《民法总则》第二十三条,无民事行为能力人、限制民事行为能力人的监护人是其法定代理人。

4.和无民事行为能力的人签约了,怎么办?

案例回放:患有精神病的小王有一天拿了自家房本去委托中介出租,因中介经纪人大意并未发现小王精神不正常。加上正好有小张求租,就让双方签订了租房合同。小张向小王交了押金及三个月租金总计一万元。结果小王的家人以小王患有精神病不具备民事行为能力为由,拒绝执行此合同。着急租房的小张交了钱又没地方住,将小王和中介公司告上法院。

法院判决:法院认为,因小王属于精神病人,不具备民事行为能力,所以该租赁合同无效。小王法定代理人应退还小张所交押金和租金总计一万元人民币。中介公司和小张协商赔偿办法,中介公司帮小张重新找到房子事情才算解决。

结合以上案例,已经和无民事行为能力的人签约的情况,较为理想的解决办法是,和对方法定代理人协商废除该合同。如果没有涉及租金、房屋交割等问题,一般都能达成共识。但如果租客交了押金、房租,法律上讲,废除合同的同时,应退还所交金钱。如果协商不能解决,租客可向法院提起诉讼,由法院进行判决。

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